近期出台的《广东省城镇化发展“十二五”规划》（以下简称《规划》）提出，未来几年，广东省城镇化率每年提高0.8个百分点左右，2015年达70%，继续稳居全国前列。

值得注意的是，《规划》允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让☆承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，这在现行土地法框架下颇具突破性。

华南农业大学经济管理学院院长罗必良向记者表示，《规划》允许农民以市场化方式出让土地，是一大突破，意味着真正赋予了土地财产权的概念，特别是宅基地和房屋的财产权概念。

但他也同时指出，在试行◎这项改革前，需要厘清●产权，并确保出让方式与现●行法律法规相衔接。

据了解，目前广东省正在制定有关宅基地管理办法。

流转

虽然中央政府在今々年的一号文件中再次鼓励农村土地合法、自愿的转让，同时，使用农村☉土地租赁物作为银行贷款抵押的试验似乎也在取得进展，但一号文件也再次重申禁止改变农村土地用◥途。

在此背景下，《规划》所涉的农村集体土地流转问题，在现行土地法的框架下依旧▓较为敏感。

“目前，城市土地属于国有，农村土地属于农村集体所有，后者被国家征用为国有建设用地后，才能在城市土地市场交易。”广东省社会科◢学院现代化发展战略研究所高级经济★师叶嘉国向记者表示，由于政府对建设用地的垄断，目前ζ的征地补偿与集体土地实际价值又不相对等，农民的权益容易受损。因此集体建设用地不经征♂地而直接入市流转，成为ζ　不少人期待的改革方向。

今年1月18日，深圳开始试点允许城中村集体建设用地中的工业用地上』市流转。尽管所涉及的只是集体建设用地中“部分土地权益有争议，政府↙拿不回，集体用不了”的工业用地，但仍被认为「是迈出土改的重要一步。

罗必良认为，《规划》的实施必须解决的两大问㊣　题，一是土地和宅基地是集体的，农▆民并不是土地产权的主体，怎么有资格流转交易？这从法理上还说不╲通。

二是，如果土〒地可以流转，所有收益就应该〓是农民的吗？集体是否也应该№有一部分，否则集体将没有收益来源，集体经济无从做起。

“《规划》及其细则必须◆有个解释。如果不解决好这个问题，将会带※来耕地流失等一大串问题。”罗必良说。

“要真正︾实现农民承包地、房屋、宅基地的流转，目前尚有不少工作要做。”深圳市一位参与旧城改造的开发商人士向记者介绍，首先需要明确农民承Ψ 包地、房屋、宅基地的所有权、控制权以及确权发证，但在当下的⊙广大农村，相关的土地使用权证都没有下发。

“近些年，在部∞分地区，地方官员希望通〖过农地调查解决问题，一旦产权明晰，则可以颁发相应的耕地和宅地使用权证。正如非【盈利机构美国农村发展研究所Landesa 的律师高宇给出的解释，农民应该与村里签署○合约，获得县一级政府颁发的承包土地使用权证。此外，农民应该得到宅基地使用权证和房产证。但在最近所做的调查中，Landesa 发〓现中国只有37%的农村家庭签署合约并有土地使用权中，77%的家庭只有其中一项。”渣打银行大中华区研究部主管王志浩在其一份研究报告中如此分析。

而从广东省国土厅传出的消息称，从去年开始，全省就着力完成集体土地确权发证到村民小组①；同时推动农地、林地承包经营权确权到农户；此外，宅基地及农民房屋的登记发证也在稳步推进当中♂。

据了解，目前广东省也正积极准备尽快出台宅基地管理办法。