租金回报率到底多少才算合理?
潘石屹认为,“如果以银行基准利率4.9%对比的话,这个回报率在7%
(目前国家基准利率降至4.35%,回报率期待值须下调)
其实,每个人答案都不一样。但如果租金回报率只有3%不到,那一定不符合投资者的预期。
但这却是国内房产投资者们遇到的现实:全国房屋出租率←普遍低于5%,北、上、广、深老牌一线城市的租金回报率则低于2%。
这令很多国内投资者将目光转移到新兴的市场,投资少、收益率稳健的东南亚市场。
阿丁就是海外投资大军中的一员,今年6月,他花了30万,从一位新加坡投资者手里接手了半套房。
小而稳
所有的投资理财类别里〒,阿丁坚定地认为,房子是最稳妥的,毕竟是』固定资产。除了房子本身会增卐值,房租也是一笔稳定的收益。当然,阿丁首选还是自己工作、生活的成都。
尽管成都房子的租金回报率不高,只有2.55%左右,但无论从管理还是保险系数高于其他城市。
可惜的是,阿丁在成都的购↘房指标已经用完。这两年存∏下来的10几万元,放银行肯定是不合算的。阿丁动了去海外配≡置资产的念头,还是受Ψ 身边朋友的影响。
要说阿丁的本意,最为中意的是英国、美国发达国家▲地区的房子,但是↓投资额度太大,像他这样工薪阶层根本承受不了。
理财就是一种习惯,按捺不住的阿丁又想到了东南亚一带。近几年,身边去泰国、菲律宾、马来西亚买房投ζ 资的朋友越来越多,他们々的收益也不差,鲜活的例子令阿丁动了去东南亚买房的心。不过,最根本的是,东南亚目前的房产价格蛮ξ 符合阿丁的“投入少,收益稳”的投资理念。
人口红利
年初,朋友去马尼拉买房的消息让阿丁动了心。朋友︽在菲律宾首都马尼拉马卡蒂地区买的房(市中心◆地段),每平方米1.2万左〖右的价格入手,总价不到40万,而净收益率能有7%以上。
对∩于菲律宾,阿丁了解的并不多,只知道在东盟各国中∮,经济基础居于◣腰部,低于印尼、泰国、新加坡和马来☆西亚,又高于越南、缅甸、柬埔寨等国家▃;但菲律宾①近5年来经济发展稳健,保持了6%-7%的增长速度╱速度。
但随着了解的深入,阿丁发现,菲律宾有巨大的人口红利。目前1.06亿的菲律宾人口中,15-54岁人口占到85.2%,菲律宾平均年龄为23.5岁。
菲律宾首都马尼拉更是如此。面积虽∏只有中国上海的1/10,但人口Ψ却达到了6300万人,仅比上海少100万人口。
另一方面,菲律宾近年来的博彩业发展迅速,已经占到世界博彩市↙场10%以上的份额;菲律宾外汇收入,2017年1-11月期间,同比增长5.1%,达282亿美元;旅游业人数和旅行消费都达到了较快的增长。
研究了几◤个月,阿丁觉得在马尼拉买房,还是蛮靠谱的。
半套房、7.3%收益
阿丁看中的楼盘在马卡蒂,是马尼ω拉金融中心。由于房源紧俏,阿丁只↓能买二手楼花,他从一位新加坡房主手里接了盘。
不到半年,这个楼盘的房价已经从最初的1.2万/m2涨到了近2万/m2。
整套房子30m2,加上中介买卖费用,总价为60万。知道手头资金不足,但又不能放过这次投资的机会,聪明的阿丁决定和朋友合伙卐买一套。这样一来,他手头的闲钱足够支付首付(在菲律宾,期房首付为3成,也就是9万元),等过户完成再付4成,最后3成尾款待到房子明年交付时付清即可。
目前,马卡蒂地区的一居室房屋租金约在4000元左右,阿丁算了一下,刨去一个月房租的管理费,收益率为7.3%,加上物业费,净收益率至少能达到6%。
在阿丁的买房过程中,有几个心得:
1、不听信售楼处的吹嘘,先看看有没有身边有没有真实的案例;
2、即便有实例,也要经过自己的独〖立判断,多了解当地的政治、经济、人口、习俗等各方面情况;
3、要有承担风险的心理准备;
4、手头闲钱不多,可以找朋友一起投资,责任、收益大家提前约定好。
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