文 | 时代财经APP 童洁

王健林为万达城设定的经营期仍然长达12年。这意味着，在这12年间，如何让万达城维持良好的运营状态仍旧是万达需要＠ 长期面对的问题。

放话“要让迪士尼中国在未来10到20年都▂无法盈利”后，王健林便给万达文旅产业发展按下了“快进键”。为了全面“狙击”迪士尼，万达的文旅地产版图正在向国内外迅速扩张。

6月30日，济南土地市场产生一笔“大单”。当天，潘田片区16宗捆绑地块成功出让，作价约66.7亿元。一□次性拿下这16宗地块的买家正是万达集团，此后，万︻达表示该16宗地块将被打造成“万达文旅城”，投资金额高达〇630亿元。

国内文旅产业发展如火如荼，万的海外步伐也没有落后。在最近一次活动中，万达文化产业集团有限№公司副总裁兼万达主题娱乐有限公司总裁金民豪公开透▃露，海外首个万达城已经确认选址巴厘岛，并且该项目的团队筹建及项目地块均已确认，预计未来▲几年可落成。

根据此前媒体报道，上述项目的投资金额或高达百亿美元，时代财经致电万达方面进行查询，其表示目』前暂时无法透露具体数字。已经把发展文旅产业作为“大目标”的王健林在资金上从不吝啬，按照他的计划，到今年年底，海外将有四个万达城陆续落成。

5000亿抢食文旅市场▓

“万达将在2020年建成15座万达城，另在海外筹建3到5个万达城。”与近年来万达广场的扩张模式一样，对文旅市场同样有着极大渴望∮的万达正在通过疯狂复制来进行版图扩张。

在文旅地产方面，王健林多次地对标迪士尼。在他看来，拥有60年发展历史的迪士尼在产业输出上有些过于“保守”，几十年来，全球也仅有6个乐园。惯于“高调”的万达自然不会选择〓这种保守打法，为了尽快在文旅市场占据一席之地，万达要迅速在全球布局超过17个文◥旅项目，砸下的资金超过5000亿。

根据澎湃新闻报道，截至目前万达已有9个“万达城”的系列项目，包括万达长白山国际度假区、万达大↑连金石文化旅游区、万达西双版纳国际度假区、哈尔滨万达城、南昌万达∩城、合肥万达城、万达青岛东方影都、万达武汉中央文化区和无锡万达城。此外，青岛东方影都和广州万达城将在2018年开业。

这些项目的陆续推出映射出万达对于文旅市场的野∏心，在“万达城”的扩张中，除了速度之外，更不缺乏规模。

3月底，万达宣布与◆惠州市政府、大亚湾区管委会签署框架协议，拟斥资800亿打造万达文化旅游城，创下万达单笔文旅项目投资纪录。根据万达的规划，大亚湾万达城占地730万平方米，其中文∑化旅游、创新产业规划占比不低于70%，达511万平方米以上。

类似√于大亚湾万达城这样大体量加高投资的项目在万达的文旅版图中并不少见，通过与政府达成合作协议，万达成功“跑马圈地”获得大量土地储备。其中，大部分为大体量项目，动辄数百亿的投资规模也成为“万达城”的常态。

更●有意思的是，善于“复制”的万达还将这种逻辑搬到了海外。今年以来，王健林反复提到将把万达城向“一带一路”沿线铺开。

今年5月，王健林公布了印度产业新城项目的情况，该项目位于印度哈々里亚纳邦，毗邻新德里市区，项目占地11平方公里，规划制造业园区、文化旅游园区和居住园区，其中制造业和文化旅游园区占地超过70%，是印度目前☉最大的投资项目。

与此同时，他还透露，如果不出意外，今年在“一带一路”沿线的两个大国，还会有两个万达文化旅游城落实，其中就包◥括位于巴厘岛的项目，另一目标国家则是马来西亚。并且这两个项目的投资金额都将超过百亿美元↘。

随着7月4日万达集团与云南政府在昆明新签约三个投资项目▓，万达城第16个大型文化旅游项目落地。这意味着，“2020年建成15座万达城，海外筹建3到5个万达城”的目标已然成为过去式，取而代之的是“2025年全球开业∩∩25个万达城，其中海外开业5个万达城”新目标。

万达城模式待解

万达已经不是◢文旅地产的“新手”，早在2009年，万达便开始涉足文旅地产领域，虽然王健林对★自己的“文旅帝国”充满信心与想象，但对于拥有83座万达广场在手的万达来说，急于让文ζ化旅游板块与商业地产板块并驾齐驱的想法仍然有些冒险。

万达文旅之路并非走得那么顺畅。此前，武汉万♂达电影乐园就因为游客量太少，刚开业一年多便被迫关闭；万达长白ζ　山国际度假区业绩也曾经历低迷，根据万达发布的商业招股书显示，截至2015年6月30日该项目亏损3.4亿元；而“豪掷”500亿元打造的大连金石滩文化旅游项目，也曾在2014年前后遭遇过搁』浅。

在明源地产研究院副主编晨星看来，多数房企意在倚靠开发文旅地产来获取土储，从而忽略了↙运营的风险，万达亦是如此，“在圈地的过程【中，切莫以传统思房地产思维来运营，文旅地产与传统地产看似相近，但却差之千里，如果以传统思维「进入这个领域，那么将面对一系列的发展和收益困境”。

万达城的发展思路与万达广场如出一辙。用王㊣　健林的话来说，“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回▆收成本”。于是，万达将旗下住宅、商业与文旅“捆绑”在一起，住宅和商业的收入将支撑文化旅游产╲品的运营。

南昌万达城是该模式的“实验品”。该项目建筑面积480万平方米，其中200万平方米规划为文化旅游和商业等自持物业，余下280万平方米则是销售∞型物业。在400亿№总投资中，将近一半的资金被率先用来开发200多万平方米的住宅和写字楼。

但不可忽视的是，万达城单个项目建筑面积◆都在百万方以上，且多数位于二三线城市，这些城市往往总体需求不足，且文旅业态的消费频率大大小于一般商※业业态，这也让万达城目¤前的运营模式面临挑战。

兴业证券分析师臧运慧指出，受益于低土地成本、销售尚可和稳定的持有物业租金，即使剔除投卐资物业大额增值后，万达的盈利能力一直领先于行业。但一般文化旅游综合体单个项目规模大，资金占用程度较高，如此一来，将推升资金压力Ψ 。

不过，尚处“摸◥着石头过河”阶段的王健林并不过分担心万达城的盈利问题，“由于良好的政府关系，万达拿地成本控制的比较▼好，因此用销售物业养活文化旅游，问题不是很大”。

尽管如此，王健林为万达城设定的经营期仍然长达12年。这意味着，在这12年间，如何让万达城维持良好的运营状态仍旧是万达需要长期面对◎的问题。

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