近一个月来，全国多地银行上调首套房贷利率。贵阳的本地情况也是一直挂在心上。
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截至目前，贵阳市的多家银行房贷利率调整，步调存在分化。但是，从2017年底到今年︻初，普遍在基准利率的基础上，不同程度的上浮：首套房贷上浮10%~20%；二套房贷上浮10%~30%。
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此次调整贵阳并不是个案，常看推文□ 的你，可能已经做好心理准备。从全国来△看，信贷政策确实在逐步的收紧。
o(*￣3￣)o?对于普通购房者而言，“如何避免被‘误伤’”成为话题热点。直接说点实在的,赶紧●来看看：
o(〃''〃)o ?2018年贵阳最新的商贷、公积金贷的利率变化，以及还款的总价变动情况！
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1.?多家银行利率上浮
10%~30%
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那年的首套房贷8.5折，彷如昨日，却▲一去难返。2017年，贵阳市不少银行的首套房贷款利率就为“基准利率上浮10%”。截止到2018年开年，有的银々行暂时维持，有的银行则再次作上浮。
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?（金融机构人民币贷款基准利率图）
请注意，在“基准利率上浮”，必须先明白“基准利率”是多少（上图）。回顾2007年以来的房贷利率变化情况☆◥，在2015年5次“降准降息”后，目前的基准利率定格在“2015年10月24日”的执行标准。公积金调整基本上和银行利率联动调整。
（贵阳多家银行房贷利率浮动表）
（注：表中为走访数据，仅供参考。近期或存在▓调整，请以银行实际为准！！谢谢！！）
在业内人士看来，从2017年12月份左右到目前◥◥，贵阳房贷利率上浮步调存在差异，表现出逐渐收紧的趋势。
一些银行春节后基本沿用此前的政策。也有银行目前再次对房贷政策进行上浮。“就在前≡几天，分行又接╲到总行进一步通知，利率可能会在近期继续调整，方向应该是逐步趋紧的。”有业内人士称。
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目前的政策趋紧，对于贷款∮办理周期有何影响？业内人士评价认为，放款速度，从去年开始，受多种因素影响速度》就有所减缓了，周期可能在2个月左右，甚至更长。
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2.?购房成本怎么变？
弄清几套房，分类来计算
大家◢最关心的，还是购房成本的变化。而二套房贷的认定直接影响首付比例，以及房贷利率，先弄清楚很有必要。
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在二套房贷款的认定上，从走访的情况来╳看，目前也存在差异。主要有“认房不认贷”、“认贷不认房ξ”、“认房又认贷”三种情况。在认定的过程中，银行业界也是秉承支持居民家庭的刚需住房需求，充分考虑到改善型住房的需求。
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以农业银行为♂例，为改善居住条件，申请个人住房贷款购买普通住房的居民家庭，偏向于“认贷不认房”。如果房贷结清，可执行首★套房政策，如果房贷未结清，则按二套房计算。
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工商银行则『偏向于“认贷不认房”，如果之前购房时是全款付清的客户，可算作首套房。
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另外一家不具名的银行，则采取“认贷又认房”的形式。只要客户之前购↘过房屋或者办理过房贷，再次申请都认作第二套房。
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请问，“如果是三套房怎么办？”
“限制更严格，具体请咨询银行。”
追问，“如果∑是四套房怎么办？”
“呃...下一位 ! ”
X﹏X ?
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为了方便亲们理解购房成本的改变，先勾勒一个“非典「型性的贵阳购房者”的素描：
他叫小明，房地产小白。今年正在盘算结婚，准备在贵阳购买100㎡的三房，他看好的房子10000元/㎡，总价为100万元，准备首付5成（50万元），贷款30年。
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小明是首次购房，还是二次购←房，需要根据不同利率标准计算（基准利率为4.9%）——
1.首套房 ?最低首付2成 ?20万元 贷款利率5.39%（4.9%*1.1 上浮10%） ?
2.二套房 ?最低首付3成 ?30万元 贷款利率5.88%（4.9%*1.2 上浮20%）
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以小明的情况来说，初始购房的资金配比大致如下：
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购房总价=50万元（首付）+50万元（贷款）
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你可能也注意●到了，按照最低的首付（2成、3成）标准，如果银行贷款金额不足，是不足以支付房屋的╲总价。为此小明另外借钱，这才筹够50万元的首付。
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紧接着，在贷款还贷的方面，就有“等额本息”、“等额本金”两种方式。
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等额本金：贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的〒利息。
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等额本息：贷款人每月按相等的金额偿还贷款本息。
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（此图为参考示意图）
以上图来说，图上红色的部分是利息，蓝色的部分是本金。等额本息（左）：随着剩余☆的本金的减少，利息的比例也会减少。等额本金（右）：本金数◆目不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就会变少。
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一般而言，等额本金和等额本息的方式在适合人群上也存在差异：
等额本息适合的人群：还※款额每月相同，有正常开支计划的家庭，特别是年青人。
等额本金适合的人群：在前段时间还款能力强的贷款人，一些年纪稍微大一点的人。
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这里稍微详细↘一点，分别按照小明购买的是首套房、二卐套房的形式，然后根据不同利率标准计算还款总金额，基准利率为4.9%（如下图所示）。
首套房 ?
贷款50万元
贷款利率5.39%（上浮10%）??
等额本息（左）:本息合计Ψ 约100.96万元，等额本金（右）：本息合计Ψ 约90.54万元。
二套房?
贷款50万元?
贷款利率5.88%（上浮20%）
等额本息（左）：本息合计约106.53万元，等额本金（右）：本息合计约94.22万元。
再以小明的首套房
等额本息还款规划作说明
如下图所示
（小明首套房贷等额本息还款示意）
PS:网上有★房贷计算器，你可以根据实际情况进行测算，并且可以规划每年⊙的还款情况。这不难，作为家庭资产配置的一项重要财务规划，也是有必要掌握的。
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当然了，上述只是定量的分析，很多具体的细节还是需要详询。银行面签的过程中，会根据客〖户的征信等情况来确定。包括对申请贷款者需要身份证明、婚姻证明、征信证明、收入证明等相关资料。
特别的，一些银行有“总对总”合作的楼盘，在额度上将给予较大支持。如果客户想提前还贷的ζ 话，提前还款也会给予手续费，违约金支付方面的优惠。
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说到这里，基本上“商业贷款”办理，小明就入门了【【。要特别说明一点，在最低首付的比例上，各家银行的贷款额度，要根据客户情况审核，没有硬性结○论，请具体详询。
当然，
怎么可能少了公积金贷款。
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3.?公积金贷款变化
“组合贷款”或有点窘
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按照网络查询的情况，2017年6月1日，贵阳市施行新的住房公积金政策。目前对于公积金︽的贷款认定，根据首次申请、二次申请、三次申请，采取不同的认定方式。举例来说：
首次申请：
职工家庭未办理过住〖房贷款或办理过一次商业性住房贷款的，首次申请住房公积金贷款购买商品房新房，可享受首套住房公积金贷款政策，最低首付比例为20%；
二次申请：
职工家庭未办理过※商业性住房贷款，第一次办△理的住房公积金贷款已结清的，再次申请住房公积金贷款购买商品房新房，认定为二套房贷款，最低首付比例为30%，享受住房公积金贷款基准利率；
三次申请：
职工家庭累计有过两次或两次◣以上住房贷款记录的，认定为三套或以上住房贷款，停止办■理住房公积金贷款。
（计算同商贷就不说了）
为什么这么多人，
想用公积金贷款？
因为利率低呀，
目前公积金贷款利率①如下，
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还有主要是买房可用。
但是，从目前的市场实际反馈来看，各地对于公积金贷款的认定和放款，也有一定的难度。
除了征信等情况，客户的还款能№力、职业稳定性也是放款的考量因素之一，也有银行会将客户的存款贡献度当成利率优惠的条件♂之一。
有银行人士评价认为，虽然公积金贷款更加实惠些，但是⌒ 受公积金缴纳年限、房开约束等限制，有很多客户无法办理公积金贷款，目前商业贷款的※刚需还是比较大的。
从全国层面来看，据不完全统计，除一线城市以外，春节过后，包括河北、安徽、广东、江苏等省份的多个地区首套房贷款利率有了不︾同程度的上涨。多个重点城市的首套房贷款利率最低上浮5%-20%。
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?（2007年至2015年房贷利率变化情况）?
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业内分析人士认为，尽管相比此前房贷利率有所上浮，但从历史角度来看，仍然处于低位。今年以来资金价格上行对于房地产影响越来越大，后续々各地房贷利率仍有上浮的可能性。
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“楼市调控需要打压炒房，同时也要兼顾刚需，目前较为有效的措施包括：控制资金来源、监督资金流◤向、扩大政策性住房供给、推动租赁市场发展，后期◇应当出台更全面更完善的调控措施。”业内人士认为。
4. 市场变化
聊点新话题
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正像最近的推文一样，房价走势不确定因素增多，更加难以判断。在众多的声音□之中，有一个市场现象也不容忽视。
最近半年，租购并举被一再强调，并引导房企发展住房租赁市场。去年10月23日，保利房地产（集团）股份有限公司①联合基金公司为其自持物业发行了50亿元房地产信托投资基金（REITs）；12月1日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行60亿元房地产抵押贷款支持基金······
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基金的发行，能够使得标的房地产资产证券化得到实现，通过转让部分未来的收益，即刻获取重要的现金流。
一种观→点认为， 未来租赁市场的崛起将打破过去的格局，房地产的利益格局将发生变化：大量的土地会引导到租赁住房使用性质，不再卖地，而是卖经营使用权。开发商和大型企业举债融资开发建设，并且经营租赁房源↓↓，租客通过房租来提供资金流动性的支持。
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金融机构则①会把这些房屋的收益打包做成REITs，通过各个金融渠道口进行销售，获得的资金来对冲开发商的举债，投资者通过购买REITs的份额买走银行等金融机构给开发商打包的REITs，让本金回流到开发商手里。
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这样一来，由于整个链条不涉及到间接融资『而是直接融资，那么就会扎住货币口子，变成金融资本驱动下，新型的房地产运营模式。
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如果上述分析成立的话，在金融的⌒ 推动下，未来房地产市场住房租赁的变化，或将远超预期想○象，成为新房、存量房市场以外更大热点。当然，事物发展总会有两面，边走边看吧。
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