楼市已进入2019年，而2018年房地产市场是极为不平凡的一年，仅这一年政⌒　策调控达400余起。市场经过前热后冷的起伏，楼市降温明显，四季度拍地楼面价、商品房销售面积、销售价格环比均有下降。中国房价行情网显示，12月份31个大中城市新房销售价▓格18城上涨、12城下跌，较上月基本持︻平，一线城市略有回暖。市场回归理性，楼市呈现趋稳态势。

从市场行情来看，据中原地产统计，2018年土地出让金●收入最多的50个城市，平均楼面价每平米2277元，同比下调13.3%，是近三年来首次出现土地价格下调。中指╳研究院报告称，12月份100个城市ξ住宅价格每平米14678元，环比上涨0.25%，涨幅较上月收窄0.02个百分点；10大城市主城区二手住宅均价每平米38691元，环比下跌0.82%，跌幅较上月扩大0.44个百分点，全年累计下▓跌0.11%。

从调控政策来看，房住不炒是楼市主基调，2018年住建部强调以稳地价稳房价稳预期为目标，保持调「控的连续性稳定性，因城施策，赋予城市政府主体责任。政策强调“三个稳定”，毋容置疑2019年为楼㊣市稳定年。2018年底以来，各地调控松动的呼声较高，大有暗流涌动之势，各方博弈始终存在。笔者认为，2019年楼市调控政策，主要体现在有松有紧、松紧适度，自住需求迎来↑利好。

第一，调ζ控有松有紧、政策松紧适度。由于城市分化，楼市下行压力有∞所显现，部分城市因城施策式松绑，或边际式微调。2018年12月18日以来，菏泽取消一二手房』限售令，打响调控松绑第一枪；广州部分取消商住房销售对象限制，即2017年330政策前出让土地的商铺公寓可卖个人；珠海部分区域限购政策调整，非珠海市户籍人才购房缴纳社保降⌒至1-12月；杭州缴纳社∏保或个税记录允许出现累计补缴3次；青岛暂停高新区购房公证摇号。

部分城市调控松绑，并不意味着政策全面放松。一是衡阳发改委、住建局两部门取消限价通知，经曝光后引起轩△然大波，被当地政府叫停。二是海口打响调控〓加码第一枪，自2019年1月5日起，暂停向企事业单位、社会组织ζ　及个体工商户出售商品住宅，新落户居民家庭限购一套，实行【一房一价。

这充分表明调控松绑不可一哄而起，更不∴能随意跟进效仿。笔者认为，对于房价下行压力较大的城市，因城施策适时予以调控▓松绑，而对于房价上涨压力较大的卐城市，因城施策予以调控加码，有利于防止市场大起大落，维护房■地产市场健康发展。未来调控松绑将以渐进、温和的方式进行，政策双⊙向调节、松紧适度，确保市场平稳运行。

第二，自住需求迎利好。调控①抑制投机需求，炒房客被挤出市场，楼ω　市基本稳定，自住】需求迎来窗口期。2018年10月份以来，杭州部分银行下调首套房贷利率，由上浮15%下调为10%；深圳多家银行首套房贷利率下调至上浮10%，广州房贷利率也出现○下调。

元旦以来，上海多家银行下调首套房贷利率，10家银行︾最低执行9.5折。1月4日，央行决定〗于1月份全面降准1个百分点，向实体¤经济释放1.5万亿元，不■仅利好经济稳增长，而且利好刚改自住需求，信贷宽松□环境，办理个人房贷速度将加快，房贷利率有望继续下调。

1月8日，北京多数银行首套房贷利率普遍执ㄨ行上浮10%，较2018年四季度略有放松。据融360大数据研究院数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平№均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套房♂贷利率23个月以来首次出现下降，一线城市北上广深房贷利率集体↓回调。一线城市房贷利率下调具有风向标的意义，下一步，或将有更↑多的城市跟进下调房贷利率。